Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Недвижимое имущество в РФ – это один из важнейших сегментов экономики, подлежащий контролю и учету со стороны государства. Права собственности того или иного лица на объект недвижимости заносятся в реестр. Также в нем указываются основные характеристики квартиры или дома.

За владение недвижимым имуществом в РФ государство взимает налог как с физических, так и с юридических лиц. Сумма, подлежащая уплате, рассчитывается на основании данных, внесенных в реестр. В зависимости от вида недвижимости – домовладение, квартира или участок, гражданин уплачивает имущественный или земельный налог. Если при этом лицо владеет участком земли и строением, находящимся на нем, уплачивается имущественный и земельный налог за каждый объект отдельно. Подобные сборы граждане вносят в казну ежегодно.

Государство контролирует и сделки, которые совершаются с объектами недвижимости. Сведения о переходе прав на квартиру, дом или участок вносятся в реестр. Только после этого сделка будет считаться завершенной. Продажу или получение в дар недвижимого имущества государство рассматривает в качестве дохода гражданина и взимает за подобные действия налог. При этом сбор уплачивает выгодоприобретатель. Получение недвижимого имущества в наследство налогом не облагается.

Именно для правильного расчета налога на недвижимость, а также при ее продаже или дарении важно знать кадастровую стоимость объекта. В сфере регулирования сделок и обязательств с недвижимым имуществом принято разделять показатели стоимости на:

кадастровую;
рыночную;
инвентаризационную.

Также в сделках фигурирует такое понятие, как договорная стоимость. Это цена объекта, которая указывается в соглашении, скрепляющем сделку. К примеру, продавец установил рыночную цену на квартиру. В процессе торга с покупателем она была снижена. Тогда окончательная стоимость, указанная в договоре купли-продажи будет считаться договорной. Этот показатель также может использоваться налоговой инспекцией для расчета налога, который должен заплатить выгодоприобретатель.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость – это цена квартиры на рынке недвижимости. Она формируется показателями спроса и предложения. Объект недвижимости при этом стоит столько, сколько за него фактически готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияют различные показатели:

местоположение квартиры. Стоимость жилья варьируется в зависимости от региона, населенного пункта, района;
наличие развитой инфраструктуры. Шаговая доступность детских учреждений, магазинов, больниц;
наличие инженерных коммуникаций. Если здание подключено к общегородским сетям, стоимость объектов в нем будет выше;
год постройки. Чем жилье новее, тем выше на него цена;
материал строения;
курс валют, политические события. Различные изменения в общественной жизни могут влиять на уровень цен в регионе в большую или меньшую сторону.
сезонность;
финансовая ситуация покупателей;
индивидуальные факторы. Бывают случаи, когда покупатель готов заплатить цену выше, в силу личных предпочтений, близкого расположения к работе;
иные показатели.

В большинстве случаев рыночную цену собственники квартир определяют самостоятельно, на основе данных о стоимости схожих объектов в районе расположения.

Рыночная стоимость, в зависимости от вышеперечисленных факторов, может меняться с течением времени. Ее непостоянство – источник риска для сделок на рынке недвижимости. Если после продажи квартиры человек не поторопится с покупкой другой, цена на необходимое ему жилье может увеличиться. В таком случае приобрести жилплощадь без добавления денежных средств будет проблематично.

Рыночная стоимость важна для совершения следующих сделок с жильем:

для купли-продажи;
мены;
дарения;
передачи в наследство;
ренты;
передачи в залог.

Стороны сделки определяют ориентировочно. В процессе торга она может быть снижена до уровня, который устроит продавца и покупателя.

Бывают ситуации, когда необходимо официально подтвердить рыночную стоимость квартиры, к примеру, при оформлении ипотечного кредита на вторичное жилье для банка. В таком случае следует обратиться к компании, которая проводит оценку недвижимости и состоит в саморегулируемой организации оценщиков.

Сотрудники таких компаний используют различные методы для определения рыночной стоимости недвижимости. Зачастую они сравнивают цены на схожие объекты с аналогичными условиями и характеристиками. Далее рассчитывается средняя стоимость квартиры. Итоговые результаты оформляются в акт оценки недвижимости. Сумма, указанная в таком документе, служит для банка некоторой гарантией в том, что, в случае возникновения задолженности у заемщика, он сможет реализовать объект.

Однако не стоит забывать, что цены на рынке недвижимости нельзя назвать фиксированными, поэтому, даже установленную оценочной компанией стоимость, можно считать верной только на момент проведения оценки.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость практически всегда ниже рыночной, поскольку она формируется с учетом иных показателей. Первичный расчет этой цены производится при постановке объекта на кадастровый учет в Росреестре. Для определения кадастровой стоимости важны следующие показатели:
материалы, которые были использованы при строительстве здания;
год постройки;
условия эксплуатации;
степень износа конструкций;
наличие существенных изъянов;
стоимость земельного участка под домом и его ценность для государства.

После того как объект недвижимости был поставлен на учет в Росреестре, каждые пять лет должна производиться переоценка и обновление сведений. В большинстве случаев кадастровая стоимость ниже, чем рыночная. Но, если жилье расположено в проблемном районе на окраине города, в старом здании, она может быть выше цены, которую готов заплатить покупатель за квартиру.

Кадастровая стоимость используется при расчете имущественного налога на квартиру. Ранее в качестве налоговой базы использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. С реформированием налогового законодательства она была заменена на кадастровую.

Поскольку определение ставки имущественного налога находится в ведении регионального законодательства, еще не во всех регионах в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость. Согласно поправкам в законодательство, такой подход будет внедрен во всех субъектах РФ к 2020 году. Это увеличит расходы на содержание имущества для собственников, а государство получит больше доходов от сборов с граждан в казну.

Последние изменения в налоговом законодательстве также задействуют кадастровую стоимость объекта при расчете подоходного налога при продаже недвижимости. Согласно НК РФ, если гражданин продает квартиру в течение пяти лет, с момента ее приобретения, то он обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы, указанной в договоре. Но договорная цена используется только в случаях, когда она составляет не меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта. В остальных ситуациях для расчета налога используется 70 % от кадастровой суммы.

Способы получения информации о кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать следующими способами:

Получение выписки из ЕГРН в отделении Росреестра или МФЦ. Заказать такой документ может каждый гражданин. Она готовится в течение 10 дней. За запрос физические лица оплачивают 400 рублей, юридические – 1100 рублей.
Получение выписки из ЕГРН в электронном формате на сайте Росреестра.

Указанная в кадастровом паспорте стоимость может быть неактуальна на сегодняшний день. Этот документ является, по сути, выпиской из реестра и отражает ситуацию на момент его оформления. С 2017 года выдача кадастровых паспортов отменена, использовать их в сделках с недвижимостью нельзя. Государственные органы эти документы больше не принимают.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта определена неправильно и она выше рыночной стоимости, он может ее оспорить. Если с момента постановки на кадастровый учет прошло не более 6 месяцев, сделать это можно, обратившись непосредственно в Росреестр. Если этот срок уже истек, придется подавать исковое заявление в суд.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.