Как создать ТСЖ многоквартирного дома: подробная инструкция

Управление многоквартирным домом – вопрос ответственный, требующий большого количества времени, сил и знаний. Чаще всего этими делами занимается управляющая компания, с которой собственники квартир в МКД заключили договор. Но весьма привлекательной альтернативой является ТСЖ, где сами собственники решают, как распределять денежными средствами на благо дома. Любой дом вправе перейти от управляющей компании на самообслуживание и создать товарищество собственников жилья.

Изучаем нормативную сторону вопроса

Вопрос нормативного регулирования ТСЖ относится в первую очередь к ведению жилищного и гражданского законодательства, и, в частности, Жилищному кодексу РФ и Гражданскому кодексу РФ. В ГК РФ определен общий порядок работы некоммерческих организаций, а в ЖК РФ закреплен порядок работы непосредственно ТСЖ, права и обязанности данного вида товарищества.

ТСЖ определяется как одна из форм управления многоквартирным домом в форме некоммерческой организации. Официальное определение ТСЖ дается в статье 135 Жилищного кодекса РФ.

Товарищество создается для конкретной цели – управление домом, как совместным имуществом всех жильцов, и решает задачи по поддержанию дома и коммуникаций в исправном состоянии, обеспечению санитарно-гигиенических норм, своевременному проведению ремонтных и профилактических работ.

Создание ТСЖ: основания и условия

ТСЖ можно создать в любое время. Даже если дом привязан к управляющей компании, собственники в любое время вправе отказаться от услуг УК и перейти на самоуправление с соблюдением предусмотренных сроков и правил.

Для создания ТСЖ необходимы следующие условия:

Согласие не менее 50% собственников жилья.
Наличие активной группы (управление) товарищества.
Разработанные учредительные документы (устав).

Порядок создания ТСЖ

Порядок создания ТСЖ схематично можно представить в следующих этапах.

0 Этап: если заключен договор с управляющей компанией, то его нужно расторгнуть. Для этого необходимо провести общее собрание собственников, принять решение о расторжении договора с УК, зафиксировать данный факт в Протоколе и уведомить управляющую компанию. С УК производят все расчеты. В последующем управляющая компания передает по акту имущество вновь избранному органу управления (в данном случае - ТСЖ).

1 Этап: получение согласия на создание товарищества от собственников жилья через проведение общего собрания. Инициатором собрания может быть один или несколько собственников жилья в МКД. ТСЖ может включать не только собственников одного дома, но и собственников других домов. Инициатор должен уведомить собственников о проведении собрания, предварительно лучше объяснить, в чем заключается необходимость сбора, обратить внимание на плюсы управления домом через ТСЖ, просто чтобы у собственников было время взвесить все за и против. Разумеется, перед запуском процедуры создания ТСЖ необходимо изучить нормативную базу (ЖК РФ), продумать схему управления, оценить стоимость услуг подрядчиков, с которыми придется заключать договоры на обслуживание коммуникаций дома и т.д.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья. Форма проведения очная или заочная (голосование на листах). Если организаторы уверены, что не возникнет вопросов с заочным голосованием, то его провести намного проще. В бюллетене для голосования будет дан четкий ответ. В случае с очным голосованием, т.е. принятием решения путем совместного присутствия всех собственников жилья, не избежать дебатов. В случае очного голосования решения принимаются поднятием руки, при этом необходимо вести реестр участников, в котором каждый присутствующий на собрании собственник ставит подпись напротив своей фамилии.

Все лица, участвующие в голосовании, должны иметь паспорт, а также свидетельство о праве собственности, подтверждающее их право на недвижимость в данном МКД. Решение общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ оформляется Протоколом (изготавливается минимум в трех экземплярах).

Решение о создании ТСЖ принято, если «за» проголосовало более 50% от всех собственников жилья. Обратите внимание, что 50% голосов считается от количества всех собственников, а не только лиц, присутствующих на голосовании. В противном случае собрание неправомочно принимать подобные решения, и провести собрание повторно можно не ранее чем через 1 месяц.

2 Этап: избрание группы управления (по сути, активная группа, которая будет заниматься большей частью организационных вопросов ТСЖ). После принятия решения по вопросу о создании ТСЖ, в повестке дня собрания жильцов должен быть поставлен вопрос о выборе активной группы. Обязательно необходимо выбрать:

Председателя ТСЖ.
Правление ТСЖ (5 и более человек).
Ревизионную комиссию.

По сути, это органы управления и контроля товарищества. Председатель имеет право действовать без доверенности от имени товарищества, именно он представляет интересы ТСЖ, т.е. всех собственников.

3 Этап: подготовка учредительных документов и документов для регистрации ТСЖ. Деятельность ТСЖ регулируется Уставом. Он должен содержать нормы, не противоречащие статьям 135-138 Жилищного кодекса. За основу можно взять типовой устав ТСЖ и дополнить его редакцию положениями, которые наиболее оптимально подойдут для регулировки работы конкретного ТСЖ. Кроме устава, необходимо разработать положение о ревизионной комиссии, положение о Председателе ТС (эти документы необязательны, все можно более детально прописать в Уставе Общества).

Устав ТСЖ обязательно должен содержать следующую информацию:

наименование ТСЖ, адреса домов, входящих в товарищество;
цель создания и деятельности;
полный перечь общей собственности (площадки, лестничные пролеты, подвальные и чердачные помещения, лифт и др.);
права и обязанности участников ТСЖ;
положения о председателе товарищества (порядок его назначения, основные обязанности);
информацию о взимаемых взносах, платежах, распределении доходов;
порядок отчетности;
основания для ликвидации ТСЖ.

Устав – основной документ юридического лица, его принятие подтверждается Протоколом (решение «за» более половины собственников), а экземпляр заверяется у нотариуса.

4 Этап: регистрация ТСЖ в налоговом органе. Все юридические лица регистрируются в налоговой по месту нахождения. Для того чтобы зарегистрировать товарищество собственников жилья, необходимо заверить форму P11001 у нотариуса, оплатить госпошлину и представить в налоговый орган следующие документы:

квитанцию об оплате пошлины;
Устав в 2 экземплярах;
нотариально заверенную форму P11001;
протокол о создании ТСЖ;
паспорт Председателя ТСЖ (заявителя), а также протокол об избрании, подтверждающий полномочия.

Вновь созданное юридическое лицо подлежит регистрации в налоговом органе в течение 5 рабочих дней.

Решения, указанные на этапах 0-3, могут быть приняты на одном собрании и оформлены единым протоколом общего собрания собственников.

5 Этап: заключение агентских договоров. С каждым собственником квартиры ТСЖ заключает агентский договор на оплату коммунальных услуг. Подписывая договор, собственник соглашается с тарифами, установленными ТСЖ на свет, газ, воду и иные услуги по обслуживанию дома.

Что делать, если несколько собственников квартир отказываются вступать в товарищество и оплачивать услуги по установленным тарифам. ТСЖ с такими лицами заключает индивидуальный договор по обслуживанию общедомового имущества и его ремонту. При этом, даже если собственник не подписал агентский договор, но исправно оплачивает коммунальные платежи, считается, что с установленными тарифами он согласен.

В чем заключаются особенности процедуры по созданию товарищества

Самое важное в процедуре создания ТСЖ – правильная организация проведения общего собрания собственников квартир МКД. Необходимо надлежащим образом уведомить каждого собственника о предстоящем собрании. В случае если многие собственники окажутся не извещенными, собрание может не состояться ввиду недостаточности голосов для принятия решения. Кроме того, необходимо обеспечить максимальную явку на собрание, иначе собственники, которые не присутствовали на собрании, могут оспорить принятое решение.

Работа ТСЖ: организационная структура, основные права и обязанности

Правам и обязанностям ТСЖ в Жилищном кодексе посвящены две полноценные статьи. Само товарищество и собственники квартир имеют друг перед другом взаимные права и обязанности, которые направлены на достижение одной цели – надлежащее управление МКД и общедомовым имуществом.

Права ТСЖ определены статьей 137 ЖК РФ, рассмотрим некоторые из них:

Право планировать доходы и расходы (т.к. товарищество не является коммерческой организацией, все денежные средства и полученный от использования общего имущества доход, не распределяется между собственниками квартир МКД, а поступает на нужды по обеспечению содержания многоквартирного дома).
Право по заключению договоров с собственниками жилья, а также иных договоров по обеспечению содержания МКД (вывоз ТБО, ремонт, обслуживание и т.д.).
Оплата работ по договорам оказания услуг, договорам подряда и т. д.
Право заключать сделки в пользу товарищества, не противоречащие целям деятельности ТСЖ и интересам собственников жилья.
Право предоставления в пользование (например, по договору аренды) части имущества.
Право требовать от собственников квартир возмещения убытков, причиненных последними в результате неисполнения своих обязанностей по оплате расходов на содержание дома.

Обязанности ТСЖ также зафиксированы в ЖК РФ (статья 138). К обязанностям ТСЖ относят:

Управление МКД в соответствии с учредительными и нормативными документами.
Ведение реестра членов ТСЖ.
Обеспечение интересов собственников МКД.
Выполнение обязательства по своевременному ремонту и техническому обслуживанию дома.
Представление интересов жильцов во всех гражданско-правовых отношениях.
Выполнение обязанностей, связанных со своевременным заключением договоров, обеспечивающих нормальное функционирование коммуникационных систем дома и др.

Права и обязанности ТСЖ могут быть прописаны в Уставе товарищества, они могут быть более детальными, но не должны противоречить закону.

Кто контролирует работу ТСЖ

Контроль за деятельностью ТСЖ осуществляют органы управления и сами собственники недвижимости МКД.

Председатель – основное лицо, выступающее от имени ТСЖ без доверенности, имеющее право заключать договоры, принимать решения, которые необходимы для обеспечения работы ТСЖ. Председатель избирается на общем собрании. Срок полномочий и порядок избрания председателя должны быть прописаны в уставе товарищества. Полномочия Председателя могут быть прекращены досрочно, если возникнет вопрос о ненадлежащем выполнении обязанностей перед участниками товарищества.

Ревизионная комиссия оценивает финансовую составляющую работы ТСЖ.

Подведем итоги: ТСЖ может объединять не только собственников одного дома, но и нескольких домов. ТСЖ – это некоммерческая организация, права и обязанности которой четко регламентированы Жилищным кодексом. Создается товарищество на основании решения более 50% собственников, после чего регистрируется в налоговом органе. ТСЖ имеет ряд преимуществ, которые заключаются, прежде всего, в возможности контроля собственниками расходов на содержание многоквартирного дома. Однако в этом случае на самих жильцов ложится большая ответственность и управлением домом необходимо реально заниматься. При грамотном управлении, ТСЖ позволяет если не снизить расходы на содержание дома, то направить денежные средства на реальные работы по благоустройству и обеспечению МКД.

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.